기록) 토크쑈-부동산, 살 buy 것인가 살 live 것인가

2009-11-24
연속세미나 [가계 경제와의 새로운 만남] 세 번째 시간은 부동산을 놓고 다양한 이야기를 나누어보는 토크쑈로 진행되었습니다. '부동산, 살 buy 것인가 살 live 것인가'라는 주제로 네 분의 이야기손님을 모셨는데요, 윤순철(경실련), 딱풀(성미산마을), 아규(빈집), 권세훈(컨설턴트) 등 네 분이 그 주인공입니다.


모두 발언 정리

먼저 윤순철 님은 현 정부의 부동산 정책에 있어서 가장 크게는 경제위기, 위기를 명분삼아 부동산을 거시경제 활성화 차원으로 활용하고 있는 문제를 지적하셨습니다. 최근 보금자리주택은 거의 수도권 주변 미니 신도시화되고 있으며 시세에 맞춰 임대료를 높이다보니 서민을 위한 정책이 되긴 어렵다고 비판하셨습니다. 주택공급율이 110%에 이른 지금 최소한 공공부문에서는 소비자의 선택권을 보장하는 후분양으로 갈 것, 그리고 재개발 재건축 시 돈이 안되고 표를 얻기 힘들다는 이유로 전면철거 하지만 정말 친서민정책을 펴려면 순환개발 리모델링을 택해야 한다는 제안을 하셨어요. 그리고 해외 사례들, 특히 영국처럼 강제철거를 처벌하는 법제로 세입자 주거권을 보장해야 한다는 주장을 해주셨답니다.

이어서는 조금 다른 형태의 주거 사례를 소개하는 시간을 가졌어요. 성미산마을에서 네 가구가 함께 집을 짓고 사는 코어하우스의 딱풀님이 먼저 마이크를 잡으셨는데요, 공동육아를 하면서 아이들을 위해 이사를 하다보니 한 마을에 정착해야 할 필요를 느낀 뜻맞는 엄마들이 무턱대고 벌인 일이었다고 해요. 하지만 막상 집을 짓다보니 공정을 몰라 시행착오가 참 많았답니다. 결국 입주할 때까지 마무리가 제대로 안 되어 한 몇달은 집집마다 부부싸움이 이어졌다고요. 그래도 1년이 지난 지금은 어느정도 안정이 되었고, 가장 좋은 건 아이들이 윗집 아랫집 허물없이 드나들 수 있고 이웃이 있으니 불안감도 덜해졌다고 하셨습니다. 여러가지 어려운 점도 많지만 집이 쉼터와 울타리로 기능할 수 있고, 가족과 이웃의 관계가 확장되어서 만족하신다고 말씀하셨습니다.

다음은 이날 가장 센세이션을 일으킨 빈집의 아규님! 남산 기슭 해방촌이라 불리는 마을에서 작년 2월부터 방 세 칸짜리 집 하나를 빌려 살기 시작했는데, 처음엔 정말 아무것도 없는 집이라 빈집이란 이름을 붙였고, 손님들의 집이라는 뜻에서 '게스츠하우스'라고도 부른다고 합니다. 누군가 계약을 했고 돈을 냈지만 누구도 내 집이라고 말하지 않는 공간, 대출금 이자와 공과금을 분담하기 위해 하룻밤에 최소 2천원만 내면 누구든 머물 수 있는 공간이라고 하니 참가자들이 깜짝 놀랄 법도 했죠. 혼자만의 공간이 필요할 때, 낯선 사람의 낯선 행동방식이 불편할 때, 그런 것에 대한 질문들이 있었고 그에 대한 아규님과 지음님의 답은, 생각보다 일상에서 그런 순간보다 여럿이 함께 있는 즐거움이 더 크기에 큰 문제가 되지 않고, 자연스럽게 서로 배려하는 규칙이 생겨난다는 답을 하셨답니다. 무엇보다 집이나 공간을 재산, 소유, 나만의 것으로 사고하고 접근하는 데에 문제가 있지 않겠냐며 빈집 같은 공간이 더 많이 생겨나서 더 많은 사람들에게 이주의 자유가 생겼으면 좋겠다는 바램을 전해주셨습니다.

마지막으로 권세훈 님은 '어렵게 번 돈과 앞으로 쓸 돈까지 부동산에 저당잡히는' 현실이 안타깝다고 하셨습니다. 그러면서 특히 인구와 부동산과 관련한 여러가지 통계치를 분석한 결과 집값이 이미 정점에 달하였고, 집값이 무너지면 미국처럼 은행 부실로 가계가 치명적인 위기에 처할 수 있다는 전망을 하셨지요. 물론 정부가 정책적으로 문제를 막아낼 수도 있겠지만, 근본적으로 대출없이는 내집갖기가 불가능한 현재 상황에서 부동산에 투자한다는 것은 매우 위험한 일임을 지적하셨습니다.


이렇게 네 분의 모두 발언 후 자연스럽게 토론으로 이어졌는데요, 특히 참가자들이 자신의 상황을 편하게 이야기해주셔서 다양한 이야기들이 오고갈 수 있었습니다. 결국 '살 buy 것인가 살 live 것인가'에 대한 답은, '살 live 수 밖에 없다'가 되었다고 정리할 수 있겠는데요, 공공 정책과 사회적 인식이 동반되어야 하는 문제가 있긴 하지만, 삶의 질이라는 것과 내집갖기, 부동산불패에 관한 신화를 조금은 깨어볼 수 있는 시간이었던 것 같습니다.

이날 나눈 더 자세한 이야기들은 아래 녹취록에서 살펴보시면 좋겠습니다. 참석해주신 여러분과 이야기손님 네 분께 감사드립니다. 연속세미나 [가계 경제와의 새로운 만남]은 11월 26일 오전, 토크쑈 - 교육, 경쟁과 대안 사이로 이어집니다. >> 자세한 안내 보기

녹취록

정리되지 않은 단순 기록이니 발언자의 진의가 왜곡되지 않도록 참고용으로만 봐주세요.
[#M_더보기|접기|부동산, 교육은 답이 없더라. 그래서 토크쇼 형태로 함께 얘기나누는 방식으로 해보려고 한다. (사람들 소개) 직접 주제에 따라 얘기 들어보겠다.

윤순철 : 국토부와 주택공사와 싸움을 많이 해서 논쟁은 익숙한데 얘기는 못한다. 이명박 정부의 부동산 정책 흐름을 간단히 말씀드리겠다. 큰 틀은 경제위기, 실제로 위기인지 아닌지 모르겠지만, 위기를 명분삼아 주택경기 활성화, 부동산을 거시경제 활성화 차원에서 활용. 대표적인 게 종합소득세, 양도세 인하, 후분양 폐지, 건설사들 유동성 위기를 지원하기 위해 세금 인하 등.. 또 하나의 문제는, 참여정부는 신도시 건설. 이명박 정부는 대선 과정에서 공약 보면 신도시 안하고 도시 재개발, 재건축으로 가겠다. 공약 평가시에 재개발 재건축 부패 많은데 어떻게 할 거냐고 했더니 교육 잘 시키면 된다고 하더라. 평점 D 받았는데.
최근 보금자리주택 하면서 수도권 주변 미니신도시로 잡은 듯. 참여정부 때 검단, 판교, 위례 등 거대 신도시에서 이제 미니신도시로 잡은 듯. 재개발 재건축은 경기 잘 되면 잘 팔리는데, 근데 경기 안 좋으면 잘 안팔림. 얼핏 계산하면 35조 정도가 미분양. 건설사의 공급이 위축. 그래서 공공이 대규모 발주. 4대강이 대표적인 것.
또 하나, 이명박 정부가 최근 서민정책을 자꾸 얘기. 근데 기조가 달라짐. 참여정부는 2007년 주거복지 로드맵 발표. 장기(10년이상) 임대 아파트 10년간 260만호 건설. 이명박 정부는 주택 5백만호 건설. 서민 공공주택이 80만호밖에 안됨. 1년만에 공공주택 190만호가 날라간 것. 나머지는 분양. 정책이 자가소유로 바뀐 것. 참여정부 때는 서민들이 돈이 없더라도 집걱정 안하는 분위기로 했는데.. 돈없는 사람들이 집 걱정 없이 살게 해준다는 게 정책 목표라고 하는데 자가소유는 그거에 반대.
보금자리 주택은 주변 시세의 50-70%라고 하는데, 싼거냐? SH공사 오세훈 시장이 원가공개 세 차례 정도 했다. 지금 강남 서초가 1100, 고양이 850, 하남은 970 수준. 원가공개 하니까 장지가 1000, 발산이 790. ............ 전세가 1억에서 1억5천 놔버리면 정부가 충분히 안정적으로 할 수 있는 거 아니냐 생각. 20평 30평이 3,4억 정도면. 보금자리가 분양이 있고 임대가 있는데, 임대아파트도 분양가 수준에서 나갈 수 밖에. 결국 정부가 임대아파트 분양하면서 임대료를 비싸게 받게 되는 것. 이게 주공이 부채해결하는 방식. 결국 여전히 장사해먹는 방식. 서민을 위해서 한다면, 원가+건설사의 이윤 정도로 임대를 놓는게 맞을 텐데, 정부의 방식은 주변 시세를 맞추다보니, 주변 시세는 계속 올라감.
청약제도 변경. 정부가 재정투자 안하고 민간. 민간 돈 없다보니 선분양. 선금 중도금 댕기니까 건설사에게 유리. 그런데 청약 많이 가입할수록 건설사 건설자금 지원. 보금자리 통해 강남 싸게 지으면서 강남 주택 활성화 시도.
제가 보기에는 지금은 침체되어 있지만 경제 회복되는 시기 되면 다시 부동산 경기 널뛰기 하지 않을까 싶다. 단기자금 645조. 주식도 못 들어가고 부동산도 주춤하니 은행에 많이 묶여 있는데, 경기 상승하면 다시 부동산에 몰릴 수밖에.
또 하나 우려스러운 것. 토지보상법. 참여정부 때 혁신도시 기업도시 세종시 하면서 보상이 많이 풀림. 그 풀린 자금의 절반이 부동산, 25%가 수도권에 유입. 그러면서 부동산 가격 상승많이 시킴. 앞으로 4대강까지 다 풀리면 40조. 이 돈 결국 수도권에 들어오면 다시 난리날 것.
대한민국 최고 부동산 전문가는 이명박 대통령. 잘 아는 대통령이 집권을 했는데 결국 어너더 월드. 양극화, 또다른 세계가 생길 것. 구조적으로 고착화될 것. 장기적으로 봤을 때 필요한 정책의 하나는 건설사 쪽 구조조정 심하게 해야. IMF 당시 건설사 2만4천개. 지금 6만 5천개. 우리나라 건설사 특징이 큰 건설사는 낙찰만 받아서 하도급으로 함. 미국에서는 브로커. 지금 시행사들이 많이 늘어나있는데 페이퍼 많다. 미분양 많은 것의 한 원인.
직접시공을 해야 하지 않을까? 민간부문을 몰라도 공공부문 발주는 직접시공 하면 일자리 늘 것. 주택의 큰 흐름은 후분양이 되어야 할 것. 소비자 쪽으로 옮겨와야. 과거에는 공급확대 측면에서 건설사 우대정책 가능. 그러나 지금 주택공급율 110%. 소비자의 선택권이 더 중요함. 그러니 후분양 쪽으로 가야 함.
재개발 재건축에서는 전면 철거라는 현재의 방식은 폐지해야 함. 한 번에 싹 쓸고 아파트 높이 지어 돈 벌기. 순환개발 리모델링은 돈이 안 됨. 서민들을 위해서는이런 거 필요. 재개발 재건축하고 나면 자산계층이 입주. 한나라당은 재개발 재건축해야 표가 많이 나온다. 저희 전셋집 재개발되서 내년이면 쫓겨난다. 전세 3천, 4천 오름. 집살 생각 꿈꾸지 말자. 불가능. 여기서 버텨보자. 서민들 만나보면 아주 이중적. 아파트 운동하면서 회원 많이 모았는데 집사기 전과 집산 후는 아주 달라진다. 정책 선호도 변화. 가능하다면 합리적 경제행위를 해야 한다. 집하나 마련해서 팔자 피려는 생각 않고 돈 없으면 없는 수준에 맞게 사는 공간 창출하도록 준비해야.
또 하나 세입자 주거권 보장을 법제화 할 필요. 용산도 마찬가지고. 주요 국가들은 법제화. 영국은 형사처벌..

딱풀 : 얼굴 아는 분들 많아서 편하다. 저희는 지금 결과적으로 집 짓고 사는 게 이 동네이기 때문에 그런 생각 하게 되었고 이동네이기 때문에 그게 가능했다. 처음부터 부동산 관련해서 대안적 생각 한 건 아니고, 이 동네 공동육아 때문에 연남동 왔고, 또 학교 가면서 대안학교 좀 더 가까운 성산동으로 왔고. 좀 더 뜻 맞는 아이 엄마랑 “우리가 계속 이동네 살건데 떠돌아다닐 거냐?” 이 동네가 유입되는 인구는 많은데 전출하는 인구는 적다. 게다가 산을 둘러싸고 있어서 지을 수 있는 면적 많지 않고, 예전 집은 매우 노후화되었고. 제가 이음아파트 처음 지을 때 전세 들어갔는데 해마다 전세 오르고. 사고 싶어도 살 수는 없고. 나쁜 집은 아니지만 이렇게 고비용들여 사야 할까? 그래서 안되겠다 집을 지어야겠다. 아파트보다는 좀 더 편한 집을 지을 수 있겠다. 다른 사람은 출근을 하고 저는 아이가 있으니 또다른 엄마랑 유모차 끌고 동네 집들을 매일 돌아다니면서 살펴봤다. 망원동, 서교동, 동교동.. 이 주변은 4-5개월을 매일 돌아다님.
그 때는 집집마다 아빠들은 그 상상 늘어놓으면, 때가 어느 땐데, 굳이 여기다가, 집 한 번 지으면 머리가 샌다는 등의 걱정. 그러나 하나 둘 모이면서 이 아줌마들이 진짜로 할 모양이네. 그러단 2007년 8월에 지금 살고 있는 집이 나타남. 그러면서 어떤 집은 상계동에 조그만 빌라 가진 거 팔고. 누군 대출받고. 땅값이 상승하기 직전이어서 좀 싸게 삼. 그런데 꽤 오래 걸림. 근데 막상 지으려니 상상은 했는데 공정을 잘 모름. 시행착오 많음. 설계사무소 했다가 계약금 날리기도. 그러다 설계부터 마감까지 할 수 있는 곳 만나 2008년 9월부터 12월까지 네 가구가 순차적으로 입주. 집집마다 인테리어 틀리기 때문에.. 집 공사가 골조만 있고 아무것도 안 되어 있는 상황이어서. 아는 집에 1주일 동가숙 서가숙하다 들어갔는데도 여전히 공사중. 4층과 1층 여전히 공사현장. 10월에 들어갔는데 준공은 올 2월. 4개월을 공사장에 산 것. 처음에는 완성되지 않은 곳에서 고생하느라 집집마다 부부싸움 많이 했다. 부엌정리 다 해놓으면 부엌 새로 도배하고. 4개월간 청소기 하나 교체. 이제 1년 쯤 되니까 안정화. 같이 사니까 가까워진 집 생기고 가까울 가능성. 가장 좋은건 아이들. 서로 아무런 허물 없이 그냥 들이밀고 갈 수 있음. 보통 싸우면 네 집에 가 하는데 그럼 가야는데 싫어 네가 가. 아이들 사이에 집의 경계가 없음. 건물안에 아이만 있어도 우리 아이 둘만 있는 것보다 다른 집 아이들이 또 있으면 덜 불안. 좀 더 쉼터와 울타리로의 기능. 가족들간의 관계를 재편.

아규 : 저는 빈집에 삼. 빈집은 남산 남쪽기슭에 있는 서울에서 해방촌이라 불리는 곳. 처음 생긴 건 작년 2월. 지금은 빈집이라 불리길 원하는 다른 집들이 3개 더 생겨서 네 집에 약 25명. 저희는 이걸 게스츠하우스라고 부름. 손님들의 집이라는 뜻. 누구나 서로의 호스트가 되어 주자. 빈집이라 부른 계기. 원래 살던 사람 나가고 우리가 들어가기는 한 2-3일 늦어 비어있었다. 그 2-3일간 들어가서 노느라.. 빈집이라 불린 계기. 저도 빈집 소개하기가 힘들다. 살고 있는 사람들이 다 생각이 다르다. 설명 못하겠다는 사람도 있고.
구체적으로 보이는 건, 처음 생긴 집은 남자방, 여자방, 손님방이 있었다. 물론 진짜 빈집 점거한 건 아니고, 진짜 해보고 싶긴 했지만 살던 집도 쫓겨나는 판에, 그래서 계약은 했다. 절차상의 문제는 전혀 없다. 첫 번째 집 계약자 제 이름. 그렇다고 해서 빈집에 사는 아무도 그 집에 제 집이라고 얘기하지 않는다. 일부는 제 돈이 들어갔고 일부는 제 친구 돈도 들어갔고, 일부는 대출을 했다. 저는 사실 지금 그 집에 살고 있지 않다. 또 다른 ‘윗집’이라고 불리는 다른 빈집에서 살고 있다. 그냥 공간을 조금씩 이동하면서 살고 있다. 저는 이 친구랑 짝궁이라 부르고 어른들이 부르는 결혼식도 했는데, 효도잔치로 한 거. 그리고 놀러 갔다. 보내주길래.. 여튼.
저희는 대출금과 공과금 다 나오잖아. 그거 같이 분담하는 형태로 지냄. 첫 집 말고 다른 집은 다른 사람들이 출자한 경우도 있다. 이익들을 돌려주지는 않고, 비용을 나눔. 장기투숙객이라고 부르기도 하고 단기투숙객이라 부르기도 하는데 진짜 며칠만 왔다가는 사람도 있고, 구경하러 오는 사람도 있고, 거의 처음 생길 때부터 지금까지 살고 있는 사람도 몇 있고, 보통은 몇 달 이상 사는 듯. 작년 2월부터 3월까지 분담금에 대한 고민을 많이 함. 한 달 간 시범 해보자고 통 하나만 놔뒀더니, 온 사람 다 숫자 세봤는데, 대출금과 공과금 등 고려해보니 1인당 2천원 이상만 하루에 내면 되겠더라. 그래서 하루 밤 잘 때 2천원 이상만 내면 됨. 그거 안지켜도 뭐라고 하지는 않지만, 그거만 지켜주면 금전적으로 이 공간 깨지지 않는 차원.
지금 같이 사는 식구 중 10대 두명. 돌 지난 애기 1명. 그리고 40대, 50대도 한 두명 있음. 주로는 20-30대. 사실 정확한 나이 모르고. 실명을 모르는 경우도 꽤 많다. 잘 하면 저 친구랑 저 친구가 나이차가 더블은 치겠구나 이런 느낌을 받긴 해. 제가 짐작하는 나이대가 그 정도.
여러 사람들이 살다보니 규칙같은 거 있냐고 물어보시는데, 그런 거 안 만들고 지금까지 대충 삼. 약간의 지향은 비슷. 반자본주의적인 거. 조금 벌고 조금 쓰자. 조금 일하고 많이 놀자. 그래도 작년에 비하면 백수가 많이 줌. 귀농에 관심있는 친구들. 도심에서 어떻게 귀농한 것처럼 살수있을까 고민하는 친구도 있음. 당장 떠날 수도 없고 기존의 자기 가족과 같이 사는 건 아닌 거 같고, 독립하거나 새로운 가족을 만나고 싶기도 하고.. 이런 사람들. 가족과는 다른데 식구이긴 하고, 식구이긴 한데 약간 거리감은 있고.. 그런 관계 조절하면서 살고. 도시 안에서 귀농하는 것처럼 살고 싶다 보니 텃밭, 쓰레기 줄이기, 물아껴쓰기 등도. 작년에는 주말농장 했느데, 요즘은 모 단체가 빈 터 좀. 다음 주 김장 5백포기.
해방촌에 50년 이상씩 산 사람들 많다. 시골처럼 산다. 저희도 결국 비슷하게 살게 되는 것 같다. 대가족이 되어버리니까 각자 살림하느라 정신없는 경우. 그리고 집을 사고 내 집을 갖고 내 공간을 갖는 욕구가 다 있다. 지금 우리가 방 쓰는 구조가 혼자 방 하나 쓸 수 없다. 그래서 방 크기에 따라 적게는 2명, 많게는 5명. 구성원들이 날마다 바뀐다. 그럼 혼자 있고 싶을 때 어떻게 하느냐는 질문. 그 부분에서 약간은 불편한 점. 정말 혼자 있고 싶은데 집안에 그런 방이 하나도 없을 때도 있다. 그럴 때는 산책하러 나가거나 도서관 가거나 이런 식으로 때우는 게 많고. 첫 번째 빈집에는 옥상이 있어서 거기서 버티기도.
커플이 커플 방을 쓰냐는 문의도 있는데, 초반에는 우리만 커플. 그 때는 상황상 커플이 같이 방을 쓸 수가 없었음. 남자, 여자 방에 따로 살다, 가끔 손님방을 점유함. 그러다 집이 늘면서 커플이 같은 방 쓰는 경우 생기고. 돌 지난 아이도 엄마 아빠랑 같이 지내고. 살다보니 실제로 혼자 있고 싶은 경우가 많지 않더라. 오히려 사람들 속에서 즐거운 것.
정말 늙어죽을 때까지 내 집 없이 이렇게 살거냐는 문제. 아직까지 진지하게 고민해본 적은 없고, 사람마다 다를 텐데. 아직은 대부분 ‘내 집은 사지 않는다’는 전제. 그리고 소유하려고 해도 할 수가 없다. 은행이 날 싫어한다. 그럼 나눠살아야 하지 않겠나 정도.
세 번째 집 생길 때 그 친구들 돈이 좀 있어서, 전세금의 거의 대부분을 마련. 사실 자기 집을 열어버린 것에 가까움. 커플이 방 하나쓰고 나머지 방 두 개를 연 셈. 그런 친구들이 많아졌으면 좋겠다. 젊은 친구들 중에 열심히 돈 모아봤자 직장생활 하면서 3,4천 모으면 잘 하는 건데 전세 언제 벗어날까. 저희처럼 살면 풍요로움. 요즘 반찬 팀 만들었는데 한 번 하면 1주일이 끝. 어떤 도시생활자들보다도 만족도가 높아지고. 저렇게 가난한 것들이 이렇게 풍요롭게 사는 곳도 처음 봤다고 누가 그러더라. 저는 바깥 활동이 적어서 30정도면 됨. 바깥 활동 더 많으면 좀 더. 주 3일 근무자, 단체, 생협, 영화판 등에서 일하는 친구들. 다 돈은 안될 것 같잖아요. 그런 친구들. 안정적으로 살겠다는 거 너무 스트레스일 것. 그냥 이런 방식으로 사는 사람 늘어나면.. 어느 동네에도 그런 게 생겼으면 좋겠다고 하는데 여기 저기 생기면 이주의 자유가 넓어지는 것.

권세훈 : 저는 보험사에 11년 근무. 많은 사람들과 상담하면서 이 분들이 다들 귀하게 번 돈 잘 써야 할텐데. 대부분이 부동산에 투자. 앞으로 벌 돈까지 저당잡혀 씀. 그래서 부동산이 계속 투자할 만한 건지 관심. 부동산이 우리 나라 사람들에게는 집 아니라 돈 버는 차원에서 생각하는 것이 강력한 유인.
우리 나라 한 가계 자산 중 부동산 비중이 80% 넘음. 미국은 서브프라임 왔지만 사실 비중이 40% 내외. 지금은 부동산 하락으로 더 떨어진 상태. 일본은 반반. 그런데 버블 전에는 우리랑 비슷. 30세에서 34세 이 부분이 주요 매수세력. 60세 넘어가면 큰 집 필요없고 자녀들 분가시키면서 서울 부동산 처분하는 세력. 30세 초반은 2007년에 정점. 30대 후반은 지금 정점. 40대 초반은 2011년에 정점. 그래서 2011년부터는 부동산이 위험하다는 생각.
부동산 시장 떠받치는 건 베이비붐 세대. 베이비붐이 55년생부터 74년생까지. 이 인구가 정상적 상황보다 1.3-1.4배 많음. 55년생 은퇴 시작. 길어야 5-6년 남은 것.
90년대는 베이비붐 세대. 35세에서 54세 사이가 전체 인구에서 크지 않았음. 2000년대 중반부터 매우 커짐. 2018년쯤 되면 고령화.
유소년 인구와 노인 인구가 역전이 되는 해가 2016년. 인구 역사상 늘 애들이 많았지 노인이 더 많은 건 처음인 일. 이렇게 되면 어떻게 될까? 65세를 기준 노인 잡는데, 이건 생물학적으로 일하기 어려운 나이기 때문. 한국은 초고령까지 가는데 26년. 독일 77년. 프라스 154년. 일본 36년. 일본이 우리보다 좀 나은데도 지그 고생.
부동산 앞으로도 괜찮다고 주장하는 사람들은 가구수가 계속 증가한다고 함. 인구는 줄어도 가구원수가 줄면서 가구수가 증가한다는 것. 그러나 분명한 건, 아파트에 대한 수요가 줄 것. 1인-2인가구가 30평대 아파트에 살 필요가 없거든.
일본 사례 보면, 생산가능인구가 70%가 정점. 줄어들면서 버블 터짐. 우리나라 생산가능인구가 67-68%.
연령별 보면 40대-60대 초반까지가 주택 많이. 35-54세 인구가 일본 경우 76년을 100으로 봤을 때, 현재 200까지. 보통 떨어지면 다시 오르는 것이 부동산 속성인데 일본이 인구가 뒷받침 못하니까 계속 가라앉았다.
미국은 그나마 출산률이 좀 더 되지만, 30% 떨어짐. 영국, 프랑스도 마찬가지.
우리나라는 36-54세 인구. 2011년이 인구 정점인데, 그 이후에 어떻게 될까? 내가 자산운용을 어떻게 해야 할 건지를 생각해야.
마지막으로 혼인건수 그래프를 10년 뒤로 시프트하면 주택가격지수 그래프와 유사. 대개 결혼 후 10년 정도면 집을 산다는 것. 96년 결혼 인구 젤 많았음. 2006년에 집값 정점. 그 이후부터 신혼부부 계속 줄고 있음.
그런데 집값 빠지면 우리나라 같이 망함. 일단 은행이 부실해질 것. 정부 입장에서 어쩔 수없이 연착륙이라도 시키려 할텐데. 저는 지금 집 산다고 하면 반대. 일단 여기까지.

- 저는 제일 궁금한 게 빈 집 너무 특이하다. 일반인들이 평범하지 않다고 생각할 것. 너무 좋아 하고 오는 사람도 있겠지만, 미친 거 아냐. 지금 시댁이나 신랑이랑 같이 사는 것도 피곤한데 모르는 사람들과 계속 같이 사는 게 괜찮을까?
= 안해보면 불편하다고밖에 생각할 수밖에 없음. 놀러는 매우 자주 오는데 잠은 자기 집가서 잘래 라는 친구들 중에 이제 와서 사는 사람도 있음. 화장실은 남자도 앉아서 봐야 함. 그건 기본. 어느 정도 같이 살기 위한 예의. 관계를 좋게 하기 위한 노력을 할 수밖에 없는 것. 가족들에게는 기대라는 것이 암묵적으로 굉장히 높은 수준. 그러나 빈집은  처음 살러 온 친구는 기존에 사는 사람들에게 적응해야 하는 처지. 기존 사람들의 선호를 확인하려는 노력. 물론 안 그런 사람도 있겠지만.
사람들의 습관은 매우 다층적. 어떤 사람은 설거지 열심히 하는데 빨래는 안 하고, 어떤 사람은 바닥청소 하는데 먼지는 안 털고. 이런 건 겪지 않으면 모르고 바뀌는 것. 사람이 많다 보니 자기가 잘 하는 걸 잘 하면 되는 분위기. 당연히 짜증날 때는 싸우기도 한다. 부부싸움보다 더 자주 하는 것 같지는 않음.

- 전혀 모르는 사람도 와서 하루 자고 갈래 그러면 되나?
= 일단, 아무나 상관없다. 막을 주인이 없다.

- 자는 시간, 나는 불꺼야 하는 사람이면?
= 안대, 귀마개 하고 자고. 참고 자고..
= 집이 평범한 방 세 개 있는 집인데, 조금 다른 건 거실이 조금 넓어서 노는 건 거실에서 놀고..

- 아이 둘 키우는 주부 입장에서, 저런 세상도 있다는 거 알려줄까 싶기도. 내가 그렇게 살 자신은 없고. 오히려 공동주택에 더 관심. 아직 제가 집이 없는데, 정말 집을 살지, 살지.. 남편 대기업 다니고 이러면 보통 집 있는데, 어찌보면 안일하게 산 측면. 사실 5년간 주재원으로 가 있었는데 그 때도 목표는 집. 갖다 오면 집은 한 채 산대. 그랬는데, 공교롭게도 가자마자 IMF 터짐. 누군가 멘토 있었다면 집 사놓고 가는 게 어때? 이랬을텐데, 그럴 줄 몰랐고. 양쪽 집안에 잘 사는 부모가 있어서 뭔가 도와줄 수 있는 입장도 아니고. 100% 대출. 정말 아무 것도 물려받지 않고서는 이 꼴이야.. 이렇게 되는데. 이태리에서 돌아와서 스트레스 받고.. 아까 임대, 보금자리 얘기도 있었는데. 걔네는 그런 게 이미 정착. 주인이 세입자에게 올릴 수 있는 돈이 정해져 있다. 집세가
은행이 날 거부하지는 않았다. 하지만, 2년 후면 고등학생 2명. 보험에 상당히 투자. 아이들 교육비. 그렇게 가지고 가고 있음에도 불구하고. 집을 사려면 대출금. 이자 얼마. 계산 뽑다가 매 년 몇천씩 올라줄까 생각해보면.. 결국 손 듬. 집에 대한 생각을 다시 10년 후로 미룸. 아이들 졸업하고 하면 두 부부가 큰 집 필요없으니까.
그렇게 하고 났더니 이번에는 이 집에 그 때까지 살 수 있나는 게 문제. 집 주인이 집값 왕창 올려대면 곤란. 밀려나가야 함. 그런 생각하면서 국가에서 결국 내게 뭘 해주냐.. 4년제 대학 나와서 대기업 다니면서도 집 한 채 없이 사는 게 대한민국이면, 이게 우리가 안일하게 산 건지. 살까 살까?가 아니라 살 수 없어서 사는 것. 근데 살기에도 제약이 많다.
빈집 같은 경우도 이게 좀 더 업그레이드 된다면, 저와 같은 사람들이 또 살 수 있는 희망을 느낌.

- 정책 대안에 질문드리고 싶음. 난 12-13년 전 주택은행 때 청약예금과 저축이 있었다. 예금은 분양 중심, 저축은 임대 중심. 임대는 공공임대와 영구임대가 있는데, 공공임대는 서울 접근성 멀고. 요즘 한 단계 SH의 시프트와 보금자리. 근데, 정책적으로 임대를 하는 건 좋은데 너무나 노골적. 임대와 분양이 너무 차이. 임대세대랑 놀지 마.. 돈 없는 사람 싹 몰아놓기. 아파트 가면 기에 눌리는 거 같고 아파트 싫어하는데. 빌라 이런 거 밀고 임대 너네 모여 살아. 역세권에 해줘도 몇 동 이마에 딱 찍힘.
물론 자체적으로 대안주택 마련해서 살 수 있지만, 경제적 부담, 과정도 어렵고, 저희 동네는 SH 사이트 열심히 들어가는데, 일반 빌라 매입해서 임대. 아파트보다 쌈. 근데 주위에서 그 사람이 전세인지 임대인지 이런 거 모름. 노후화된 빌라를 정부에서 교체, 리모델링하는 등의 주택정책이 좀 더.. 동네동네에 기본 생활 보장해주는 주택 만들기가 중요.
= 거주지에 따른 차이 얘기 들으니, 가끔가다 재개발 단지가면 다 래미안이라고 써놓고 거기만 삼성이라고 되어 있는 거. 그거 임대아파트다. 이런 식의 차별. 대림아파트를 페인트 칠해서 이편한세상 바꾸면 2억 뛰었다. 아파트에 건설사 브랜드 붙이는 거 우리나라밖에. 매임임대는 사들이는 가격이 너무 비싸다. 그래서 밀고 아파트 짓는 게 빠르다고 보는 듯. 매입임대 보니까 관리 차원에서 조폭들도 많이 살고 버티면서 안 나가면 방법이 없는 듯. 미수금이 30-40% 된다고 하더라. 그래서 정부로서는 좀 안 땡기는 정책인 듯.

- 살려고 해도 쫓겨나지 않고 지금 이 수준에서 크게 벗어나지 않게 버틸 수 있어야 되는 건데, 발제 들어보면 어려운 듯.
= 문제는 한 가구가 한 집 가짐 되는데 어려 채 갖고 있음. 주택이 공정하게 배분되어 잇지 않은 것. 그래서 종부세나 불필요하게 많이 가지면 세금 많이 내게. 근데 다 거꾸로 감. 양도세도 소득세 수준으로 맞춤. 일해서 버는 거나 양도해서 버는 게 같으면 투기하지.. 이런 상황에서 정상적 소득으로 집 사기 어려움.

- 제일 비싼 아파트가 강남의 삼성동 아이파크. 평당 5천5백. 20평만 해도 11억. 그런데 그 40평 아파트가 갖는 땅 지분은 여섯 평. 거기에 20억을 넣는 것. 상식적으로 생각하면 아파트는 콘크리트. 재료 성질상 50년을 못 버팀. 저층일 때는 층을 올리면 신규 생김. 그런데 아이파크는 이제 50년. 은마아파트 재개발도 이제 돈 안될 거라는 전망. 나중에 재건축 안하면 20평. 이 사람들 집 살 때는 나 끝까지 안 갈거야 내 뒤에 바보가 있을 거야라는 생각.
우리나라 PIR 지수. 집값 높고 낮음 판단할 기준 없는데 소득 대비. 평균 도시근로자가 한 푼도 안쓰고 모으면 얼마만에 집사냐는 지수. OECD 평균이 6-7. 한 푼도 안 쓰고 6-7년. 우리나라는 전국 평균 11. 서울 사면 20. 20년 한푼 안쓰고 모으면 6억. 서울 일반아파트가 6억. 일본 버블 직전에 그 수치가 9.8. 우리는 한참 넘었음. 근데 왜 집값 오르지. 70년대 첫 베이비붐 세대는 어쨌든 자기 돈 모아서 샀음. 그러나 언제부터인가는 대출 끼지 않고는 집 살 엄두가 안남. 그래서 대출 시스템. 금융이 가미됨. 항상 집값이 떨어지기 바로 직전의 단계는 대출을 더 이상 늘릴 수 없을 때.
일본이 어땠냐하면 80년대 신도시 건설. 그 때 집이 지금 빈집이 많다. 그 집들이 노인들만 사는 흉물. 우리도 신도시에는 빈집 많이 생길 것. 80년대 중후반 우리처럼 도심 재개발. 그리고 90년대 초반 폭락. 우리도 같은 길 걷고 있다. 아까 드린 얘기의 연장으로 PIR 지수가 그렇게 되어 있고, 금융기관들이 더 이상 대출을 못해주는 상황. 일본도 집값 왜 떨어졌냐 하면 완전 대출로만 집 살 수 있었는데 이러다가 망할까 싶어서 금리 올리는 순간 떨어짐. 미국도 마찬가지. 우리도 향후 집값 많이 떨어질 거라고 생각한다면, 그 시발점은 대출. 2009년에 집값 오른 건 달러캐리자금. 외국에서 들어온 돈 때문. 미국 금리가 싸기 때문에. 버냉키가 뭐라고 하냐가 내 집값과 연계. 계가 금리 올리면 우리나라 들어온 돈 갑자기 빠져나감. 그러면 은행이 돈 못 빌려주고. 집값 떨어질 것. 다만 당장에 금리 올릴 가능성은 많지 않아, 2-3년은 오를 수도 있는데. 지금 짓고 있는 보금자리나 도심재개발이나 뭐나 2013년이면 다 입주. 안 그래도 살 사람이 줄어드는데 물량은 폭탄. 그래서 2013년은 뭔 일이 생겨도 생길 듯.

- 코어하우스 안 불안하신지?
= 나이 마흔 지났는데 엉덩이 큰 돈 깔고 앉아서 불안하지 않냐? 집을 지으면 노후는 없다. 역설적으로 말하면 집이 집이 아닌 것. 내 집만 짓는 게 아니라 네 가구가 모여서 지은 것. 의사소통 문제. 시공자, 감정자와도. 그러다보니 이제 단지 집으로 보이는 게 아니라, 집을 보면 이 부부의 성향이나 가족의 칼라가 보임. 자산가치로서 불안하지 않느냐고 한다면.. 저는 IMF 때 명퇴 덕을 그나마 본 것. 투자 목적으로 지은 게 아니고, 아이가 살면 되지라는 생각. 2013년에 이 집을 팔고 다른 집을 사면 문제가 되겠지만,
= 살 사람은 불안할 필요가 없음. 어차피 옆집도 떨어짐. 단지 대출을 많이 끼었거나 투자 목적으로 한 채 더 가진 사람은 문제가 될 것. 이명박 정부 끝나기 전에 해결해야 할 점.

- 어떻게 집값 올라가지라는 논의나 어떻게 손해보지 않고 잘 버티냐는 얘기가 흐름이 비슷. 근데 계산 때려보면 너무 단순. 집 고민하고 자산가치 따지고 이러면 계산 안나오고, 거기에 쓰일 정력을 다른 데 쓰는 게 더 즐거운 인생. 제가 해방촌에 평생 살지 안 살지 모르겠지만 해방촌 주민들과 커뮤니티 만들어두는 게 내 노후. 내가 집 하나 있고 늙어서 병들어 있는 것보다..
= 그런데 자산가치 문제가 아니라, 육아나 이런 거 고려하면서, 제가 결혼하고 나서 평균 11개월마다 이사. 안정적으로 아이를 키울 수 있는 상황이 되고 싶어서 이사. 
= 늘 돈을 걱정하게 되는 것. 내가 편안하게 살 공간이면 오르든 내리든 아무 문제가 안 될 것. 집을 소유하더라도 그런 고민이라면 이렇게 고민하지 않을 것이고, 더 발전하면 굳이 소유할 필요 없을 것.
- 문제는 내 스케쥴대로 마음대로 향유할 수 있다면 소유할 필요 없겠지. 그런데 주인이 내가 할 수 없는 만큼을 늘 요구. 그래서 떠나야.
- 우리 동네에 해방부동산이라 있는데, 월세 전세에서 해방되는 그날까지.. 라고 되어 있다. 계속 계단 올라가기. 이 문제가 부동산 문제의 핵심. 우리가 빈집 구할 때 고민 많이 했다. 여행을 한 1년 다녀오면서 집에 대해 거리를 둔 것이 계기. 여럿이 살려 보니 전세금이 좀 많이 들고 그러다보니 그 돈이면 집을 사야 한다는 조언이 많았다. 근데 결국 우리는 월세로 내려간 것. 사실 빈집은 쪽방보다 싸다. 갈 데가 아예 없어서 빈 집 사는 사람도 있다. 사실 집이 없는 사람은 많음. 부동산 가격은 떨어져야 하는 것이 정의일 것. 그런데 집 여러 채 가진 사람도, 뺏자 들면 미쳤다 하겠지.. 평생 사는데 소유할 수는 없다고 하거나.. 이렇게 한 단계씩 내려가야...
그리고 같이 사는데 별로 필요한 게 없음. 부동산이란 게 움직일 수 없는 재산. 즉 갖고 갈 수 없다는 것. 그게 왜 내 걸까? 여행 다닐 때 배낭 보면 자기가 갖고 다닐 수 있는 짐이 있음. 너무 많아도 불편해서 못 갖고 다님. 사실 우리 빈집은 비어있을 때가 거의 없는데, 대부분의 집은 비어있을 때가 많다. 자기가 없을 때도 다른 사람이 쓰지 못하게 하는 그런 권리. 이게 뭘까? 우린 사실 이거 거창하게 생각한 건 아니지만 전략적으로 나쁘지 않다. 그 당시 생각해보면, 대출 끼고 집 샀을 것. 그런데 지금은 아파트 관리비 수준으로 살고 있음. 제가 한 달에 30만원 정도 벌어서 사는데, 이 돈으로 사는 게 빈집이니까 가능. 이게 되게 불안정한 거 같지만 나름 안정적. 정 전세값 오르면 같은 돈의 다른 집으로 옮기면 그만. 우리 동네에 방 네 개 화장실 두 개 있는데 전세 1천9백인 집도 있다. 육아도 가능. 애기 엄마가 아빠가 없었는데 빈집에서는 같이 키우다시피. 저는 이 주거형태가 평범하진 않지만 필요할 것. 집이 사랑의 공간이라 하지만, 부부싸움 하면 그런 게 어딨냐 나와야지. 실제로 그렇게 쓰이기도 하고.
- 집 주인은 그렇게 사는 것 아나?
= 솔직히 말씀해준다. 난 이 집 투기목적으로 산 집이니까 맘대로 쓰라고..
- 동네의 특징
= 해방촌이라고 불리는 이유가 해방, 전쟁까지 사람들이 판자집 우글우글했던 곳. 지금은 그렇지는 않음.
- 거기는 개발의 열풍을 피해가나?
= 녹지축 발표 났는데, 아무도 안 믿음.
- 거기가 개발되면 딴 데 가서도 같은 방식으로?
= 운동을 하려고 생각한 건 아님. 당연히 언젠가 밀리겠지. 사람들 많이 만나는 게 좋고..
= 지금같은 소비 패턴이면 큰 문제 없을 듯.
= 사람뿐만 아니라 동물도 똑같이 그렇게 됨. 동물도 데려온 사람은 있는데 주인이 없어지고...

- 아마 처음 시작할 때랑 서로 그렇게 다르지는 않겠지만, 생각해볼 것들은 있을 것. 다음 주에는 비슷하지만 교육 이야기를.._M#]

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